Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Ме тодических рекомендаций по определению рыночной стоимости земель ных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.
Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, срав нительного и затратного (рис. 7.1). Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 7.1. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратно го подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимо сти земельных участков носят рекомендательный характер. В случае ис пользования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.
В учебной литературе встречаются иные методы расчета стоимости земельных участков: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Су щественные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получил оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.
7.2.1. Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий 14:
Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
Определение величины соответствующего коэффициента капи тализации земельной ренты;
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
Метод рыночной выжимки (деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи), данный метод рассмотрен в разделе 4.1. настоящего учебного посо бия;
Метод увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (на пример, ставка доходности по депозитам банков высшей категории на дежности или ставка доходности к погашению по государственным цен ным бумагам).
Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результа те чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
Расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
Часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому компетентно составленные могут сделать Тебя аспидски состоятельным.
Земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;
Доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
Сложной проблемой доходного подхода является определение ко эффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на стоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капи тализации, первоначально разработанных в мировой практике для капи тализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.
Расчет коэффициента капитализации. Первый подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характе ристик денежного рынка на дату проведения оценки. Критерием эффек тивности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинст ве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.
Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам (Мето дические рекомендации по кадастровой оценке стоимости сельскохозяйственных угодий. – М.: ВНИЭТУСХ, 1997.)
Второй подход – условная капитализация исходя из установленно го государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Ка дастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от произ водства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки дре весины на 50 лет.
Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом ку мулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:
Безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Мос комзема при расчете стартовой стоимости права заключения договора аренды в качестве безрисковой ставки используют годо вую процентную ставку установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты;
Региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в не движимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 35%, одно из минимальных значений по России;
Риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости изза недостаточ ной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценка данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет около 7%.
Четвертый подход основан на методе рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фи нансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.
Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчиты вать среднее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, не обходимое при расчетах, потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определять ся на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое отно сится и к учету налогообложения.
К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участ ков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.
Земельная арендная плата это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохо да земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.
В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориальноэкономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:
А = А 6 · К д · К р · S ,
где А величина годовой арендной платы за земельный участок;
А 6 базовая ставка арендной платы за 1 м 2 ;
К коэффициент вида деятельности арендатора;
К – коэффициент коммерческой ценности местоположения зе мельного участка;
X – площадь земельного участка.
Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного зе мельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.
Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы.
7.2.2. Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий 15:
Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
Определение величины и временной структуры доходов от наи более эффективного использования земельного участка;
Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эф фективного использования земельного участка;
Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по опреде ленной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков ин вестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате прове дения оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ис копаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.
Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе техникоэкономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.
Расчет ставки дисконтирования основан на учете
Доходности эксплуатации месторождения;
Степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;
Степени риска разработки данного месторождения.
Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа ра бот результата. Величина данного риска может рассчитываться умноже нием вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторож дения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.
7.2.3. Метод остатка
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий 16:
Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимо сти воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
Расчет величины земельной ренты как разности чистого опера ционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
Расчет чистого операционного дохода от единого объекта не движимости за определенный период времени на основе рыночных ста вок арендной платы;
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный пе риод времени;
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычита ния из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земель ного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства).
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операци онные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее – элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по об служиванию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать воз можность процентного наращивания денежных сре дств дл я замены эле ментов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – соб ственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земель ного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улуч шений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).
Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех за трат на привлечение других факторов приписывается земельному участ ку.
Условия применения техники остатка дохода для земли:
Имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
Известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).
Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЭС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному ме тоду, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет, При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:
В течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;
Средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;
С учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЭС работает 300 дней в году.
Решение.
1. Определяем стоимость строительства АЭС: 35400 5 = 177 000 долл.
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100%: 9) = 27, 11%.
3. Определяем чистый операционный доход, приносимый соору жениями: 177000 0,2711 = 47984,7 долл.
4. Определяем чистый операционный доход от АЭС (земельного участка и сооружений): 5 300 24 28 0,06 = 60480 долл.
5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60480 – 47984,7 = 12495,3 долл.
6. Определяем стоимость земельного участка: 12495,3: 0,16 = 78095,63 долл.
Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 78096 долл.
Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строи тельство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
7.2.4. Метод сравнения продаж
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков.
Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет при обретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж, метод распределения и метод выделения.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных уча стков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). 17 Условие применения метода – наличие инфор мации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого
аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
Местоположение и окружение;
Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
Транспортная доступность;
Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и ус ловия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
Условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставле ния заемных средств);
Условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
Обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
;Изменение цен на земельные участки за период с даты заключе ния сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предпола гается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
Прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающих ся друг от друга только по одному элементу сравнения, и опре делением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
Прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отли чающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах коррек тировки по данному элементу сравнения;
Корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
Определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
Экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж.
Этап 1 . Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.
К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:
Целевое назначение земель;
Зонирование и разрешенные варианты землепользования;
Местоположение;
Потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);
Передаваемые юридические права собственности и др.
Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:
Инвестиционную мотивацию;
Платежеспособность;
Социальноюридический статус;
Источники и формы финансирования;
Предпочтения покупателей и др.
В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:
Участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
Участки, используемые для индивидуального жилищного строи тельства;
Участки, используемые для массового жилищного строительства;
Участки под объектами коммерческой недвижимости;
Участки под промышленной застройкой;
Участки под общественными объектами и т.п.
Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участ ков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами зем лепользования, которые конкурируют между собой на данной географи ческой территории.
Для сравнения используется несколько проданных земельных уча стков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их чис ло повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сде лок или на шести текущих ценах предложений.
Количество объектованалогов, используемых в расчетах, прежде всего зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оценивае мый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сег менте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоставимого участка может привести к ошибочным оценкам.
Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.
Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.
Источники информации о сделках с земельными участками:
Регистрационные палаты;
Земельные комитеты;
Риэлторские и оценочные фирмы;
Различные информационные издания.
Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фик сируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.
Кроме того, при выборе объектааналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвести ционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.
Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимо го, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фак тических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Напри мер, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.
Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элемен там сравнения или с помощью единиц сравнения.
Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на вели чину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который явля ется затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.
Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стан дартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы.
Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выпла ты продавцом процента от кредита.
Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения отно сительно продажи или покупки земельного участка.
Дата продажи. При сравнении даты проведения оценки с датой продажи аналогично определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же и изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж и данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей корректиров ки к предыдущему результату.
Местоположение. При сопоставлении местоположения участка анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.
Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оце ниваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затраги вает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.
Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следу ет провести анализ возможных различий между этими районами. Н; при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.
Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом не обходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа. При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.
Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.
Способ типичного (стандартного) земельного участка широко ис пользуется для оценки участков приблизительно одного размера, которые силы но отличаются по элементам сравнения, например садоводче ских, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.
Единицы сравнения используются, если:
а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;
б) необходима предварительная информация для инвесторов ИЛИ потенциальных покупателей.
Например, стоимость земельного участка – 160 долл. за дну сотку или стоимость жилья – 700 долл. за 1 м 2 площади.
При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.
Цена за 1 га – при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.
Цена за 1 м 2 – при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.
Цена за 1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.
Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью павод ков.
Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц
При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжирован ного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к ис пользованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяй ственных земель, находящихся в одной природноклиматической зоне.
Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу ченные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участкованалогов в зависимости от количества внесенных кор ректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации.
Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:
Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;
Физические характеристики участка;
Данные о взаимосвязи участка с окружением.
Источниками этих данных являются:
Городские, районные и поселковые земельные комитеты и орга ны, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;
Риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;
Ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.
Оценка методом сравнения продаж является наиболее объектив ной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудов летворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.
7.2.5. Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков 18 .
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недви жимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффек тивному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, вклю чающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени ваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю чающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости заме щения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показа тели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, куби ческий, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитан ные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с исполь зованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсноиндексного методов. Ресурсный (ресурсноиндексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необхо димых для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность ме жду ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестиро вании.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроиз водства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обу словленная ухудшением их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемнопланировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, ка чества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внеш них по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его уст ранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в ре зультате его устранения.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объ екта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.
При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать времен ные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату проведения оценки.
Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, га ражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.
Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Недостатки метода выделения:
Он может дать необъективную оценку стоимости зданий и со оружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с тече нием времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.
7.2.6. Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При от сутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
Наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оценивае мый земельный участок, с объектами – аналогами;
Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижи мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недви жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недви жимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в ры ночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод распределения основан на определении соотношения меж ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производи тельности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земель ных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его пе реносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
Доля земли в стоимости объекта =
Стоимость земли / Стоимость объекта
Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.
Решение.
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стои мости объекта недвижимости.
Средняя арифметическая доля земли (0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.
Стоимость земли = 188985 0,187 = 35340,2 руб.
7.2.7.
Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. 19
Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все из держки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, если наибо лее эффективным использованием является разделение земельного мас сива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема оп ределения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.
Этапы определения затрат на освоение.
1й этап. Определение размеров индивидуальных участков и сте пени их благоустройства исходя из юридических и физических возмож ностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.
2й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.
3й этап. Расчет всех затрат на освоение:
Расходы на приобретение земельного массива и документов;
Инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;
Расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;
Оплата налогов, страхования;
Прибыль и накладные расходы подрядчика;
4й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.
5й этап. Определение периода времени, необходимого на освое ние и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Пример.
Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зо нированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки разме ром 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и. подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предприниматель ская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.
Решение.
1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2 8000 долл. = 16000 долл.
2. Валовой доход: 16000 – (16000 20%) = 12800 долл.
3. Стоимость двух участков: 12800 – (12800 40%) = 7680 долл.
4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит: (7680 20,62423) – 60000 = 98394 долл.
20,62423 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 меся ца при ставке дохода в 15%.
5. Стоимость одного земельного участка составит: (98394 /12)/4 = = 2050
7.2.8. Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры
Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают ве личину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). 20
К затратам на воспроизводство относят расходы на магистраль ные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, уличнодорожную сеть и др.
Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфра структуры, проще определить стоимость замещения существующей ин фраструктуры города по укрупненным показателям.
Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современ ных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, обо рудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Ал горитм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:
1й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объ ектами коммунальнобытового обслуживания.
2й этап. Определение себестоимости строительства 1 м 2 площади жилых домов по типовому проекту.
3й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.
4й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интерваль ная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.
5й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.
7.2.9. Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. 21
Например, в г. Москве сложились два вида предоставления зе мельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строитель ство:
а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;
б) на основе заключения инвестиционных контрактов. Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного уча стка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 2030% площадей построенного объекта в собственность городских вла стей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стои мость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного ин вестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосроч ной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:
Площади земельного участка;
Проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;
Сроках строительства и реализации проекта;
Наличии и стоимости обременении.
Эти данные содержатся в исходноразрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.
Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земель ных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию ка питальных коммерческих строений и сооружений, таков.
1й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).
2й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа – 20/80.
3й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м 2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, кото рые должны перейти городу после завершения строительства по услови ям инвестиционного контракта.
5й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвести ционного проекта.
6й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4й этап) с учетом времени строительства (5й этап), продажи (6й этап) и значения ставки дисконтирования (7й этап).
Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии какихлибо обременении.
В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию обще городских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос сущест вующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.
7.3. Особенности проведения кадастровой оценки земельных участков
Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.
Кадастровая оценка городской земли совокупность админист ративных и технических действий по установлению кадастровой стои мости земельных участков административно-территориального образо вания в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположе ние земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень соци ального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки город ских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация – это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инже нерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэл торские фирмы и другие организации.
Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселе ний – земли в пределах городской (поселковой) черты.
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:
1й этап – подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;
2й этап – функциональное зонирование территории города;
3й этап – исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;
4й этап – ценовое зонирование территории города;
5й этап – оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).
Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.
Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зо нам, различным городам и поселкам.
Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастро вой оценки земель населенных пунктов.
Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры ночной и нормативной информации:
Сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
Определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
Классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;
Классификация земель по функциональному использованию;
Классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использо вания с выделением оценочных микрозон;
Оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;
Определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
Сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.
Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального исполь зования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:
жилая зона , включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;
производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;
зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;
сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, вино градниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сель скохозяйственными зданиями и сооружениями;
рекреационная зона, включающая лесные массивы, располо женные на территории города, парки, пляжи и иные места отды ха населения;
прочие зоны , объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.
Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.
Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными дома ми:
Малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;
Малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;
Многоэтажной секционной застройки (35 этажей);
Многоэтажной секционной застройки (69 этажей);
Многоэтажной секционной застройки (1012 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не
полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.
Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кир пичными, элитными домаминовостройками и т.д.
В качестве границ оценочных зон могут использоваться:
Естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – ре ки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
Границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
Улицы, площади, проезды;
Границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
Границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.
На территории оценочных зон устанавливаются параметры типич ных земельных участков по общей площади, площади застройки, уров ню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов ис пользования. Основными методами обработки исходной рыночной ин формации являются регрессионный корреляционный анализ и статисти ческий метод группировок.
Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:
По незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;
По земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода выделения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.
Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.
Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а имен но формирования на основе полученных показателей кадастровой стои мости отдельных оценочных зон.
Оценочная зона – часть земель административно-территориаль ного образования, однородных по целевому назначению, виду функцио нального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколь кими локальными участками на территории города.
Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществля ется на основе соблюдения следующих принципов:
Близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;
Территориальное единство расположения микрозон;
Общность инженерной инфраструктуры, однородность поло жительного или отрицательного воздействия граничащих с мик розонами крупных инженерных сооружений или объектов.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стои мостей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.
При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественноделовой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
3) уровень развития сферы культурнобытового обслуживания на селения;
4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5) состояние окружающей среды, санитарные условия;
6) инженерногеологические условия строительства;
7) рекреационная ценность территории;
8) престижность территории.
Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:
1) уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;
2) условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
3) градостроительные условия и ограничения, обусловленные зо нированием, разрешенным использованием земельных участков.
Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффи циентов, величина которых определяется на основе статистического и причинноследственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.
В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к пери ферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанав ливаются причины сложившегося положения.
Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов не движимости.
Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. резуль таты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.
Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:
Создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
Формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
Уточнения схемы территориальноэкономического зонирования;
Установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
Определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
Определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
Обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
Информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
Создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки. Рыночная оценка единичных земельных участков городских зе
мель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает прове дение специфического рыночного анализа для каждого конкретного уча стка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, при сущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.
Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта – это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характери зует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.
Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффици ентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.
Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказ чиком оценки.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель
проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществля ется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.
Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в гра ницах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц. Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы.
Пашня – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посе вы многолетних трав, а также чистые пары.
Сенокос – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и су; дольные сенокосы.
Пастбище – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся
Залежь – земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель.
На первом межрегиональном этапе территориальным органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сель скохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продук тивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. Второй этап – кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям.
Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешен ной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого этапа.
На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой про дукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Для расчета оценочной продуктивности и других показателей использовалась средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 19661998 гг.
Оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определена по каждому субъекту РФ в стоимостном выражении в средних ценах реализации 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе, путем взвешивания оценочной продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сель скохозяйственных угодий субъекта РФ. В расчетах использована струк тура посевных площадей по субъектам РФ, сложившаяся в среднем за последние три года; продукция кормовых культур оценивалась по цене 1 ц кормовых единиц фуражного зерна, цена которого была принята на уровне 75% реализационной цены всего объема товарного зерна по Рос сии.
Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ были определены взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. При этом оценочные затраты на 1 га пастбищ условно принимались равными 20% оценочных затрат сенокосов. В расчетах использованы данн ые о е жегодных фактических затратах за 1992 1998 гг., индексы удорожания цен на материально-технические ресурсы в 1999 г., структура 1щосевных площадей, сложившаяся в среднем за последние три года.
Цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ устанавливается путем добавления к оце ночным затратам минимального дохода, необходимого для обеспечения сельскохозяйственного воспроизводства, который составляет 7% оценочных затрат 1999 г.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий
определяется путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.
Дифференциальный рентный доход образуется на землях с более высоким плодородием и лучшим местоположением. Дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ рассчитывается путем вычитания из оценочной продуктивности цены производства валовой продукции.
Абсолютный рентный доход – это минимальный доход, устанавливаемый независимо от плодородия и местоположения земельных уча стков.
Абсолютный рентный доход един для всех субъектов РФ и составляет 1% стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных уго дий в среднем по России, т.е. 12 руб. с 1 га.
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам. На сельскохозяйствен ных землях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадаст ровая стоимость устанавливается на основе только абсолютного рентно го дохода в размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, КомиПермяцкий, ХантыМансийский и некоторые другие автономные округа).
Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показа телей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ. При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сель скохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельнооценочным районам. Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, мате риалы IV тура земельнооценочных работ и внутрихозяйственной оцен ки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельнооценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, техноло гий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических усло вий и уровня экономического развития территории.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Интегральным показателем плодородия почв является балл бони тета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.
Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Фи зические значения технологических свой ств дл я конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимо сти от них затрат вычисляется обобщенный показатель – индекс технологических свойств объектов оценки.
Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения мате риальнотехническими ресурсами, а также транспортных условий грузо перевозок.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей – дифференциального и абсолютного рент ного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодоро дие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оцен ки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.
Кадастровая оценка земель лесного фонда проводится для обосно вания платы за землю.
Объект кадастровой оценки – лесные земли, находящиеся в про мышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в мно голесных районах, предназначенные для постоянного пользования.
Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые вы деляются на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.
В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, – грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хо зяйства, а также экологические функции леса.
Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей по следовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются индикационные таблицы базовой продуктивности типов леса (в натуральном выражении) с учетом структуры древостоя. Продуктивность леса харак теризуется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м 3 /га), а под структурой древостоя понимают показатели долей древес ных пород в общем запасе древостоя.
Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.
Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель определяется путем умножения показателя оценочных затрат на норма тив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.
Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсо лютный рентный доходы.
Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель опре деляется как разность между показателем базовой продуктивности дре весины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Годовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного поль зования.
Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.
Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).
В рыночных условиях различают несколько видов стоимости зе-мельного участка, присущих любому объекту недвижимости.
При решении практических вопросов землепользования в Рос-сийской Федерации применяется нормативная цена земли (НЦЗ). Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли.
4. Техника остатка для земли.
5. Метод развития земельного участка.
Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на прин-ципе замещения.
В соответствии с данным методом:
1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;
2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:
По элементам сравнения;
По единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, ко-торые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, ве-роятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные соору-жения на участке и их техническое состояние, экологическое со-стояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их ох-рана государством, наличие удобств и другие.
За единицу сравнения принимаются:
1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;
2) цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;
3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;
5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
1) цена за 1 м2 общей или чистой площади;
2) цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;
3) цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме-рам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на анализе сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:
Цр = Цн. К1 . К2 . К3 . Кn,
где Цр — рыночная цена;
Цн — нормативная цена земли;
К1, Кn — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимости земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым районам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка, в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется по формуле:
где — оценка стоимости земельного участка;
— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
— стоимость улучшений;
— коэффициент капитализации земли;
— коэффициент капитализации улучшений.
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена ника-ким видам износов, за исключением экономического. Как ограни-ченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене.
Все износы относят к улучшениям, которые находятся на зем-ле.
Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (ка-питалом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V, т.е. коэффициент капитализации земли R L равен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения)земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, при-годного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи встречаются в практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
1) определение размеров и количества индивидуальных участков;
2) расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки);
3) расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;
4) определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
5) определение ставки дисконта;
6) дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков учитыва-ются физические, юридические и экономические факторы, влияю-щие на принятие данного решения, но чаще всего размеры опреде-ляются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В практике освоенными называются земельные участки, к кото-рым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, на которых построены дома по индивидуальным проектам.
Для определения рыночной стоимости земли может применятся метод капитализации дохода.
Оценка земли по доходности осуществ-ляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с по-мощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить до-ход в будущем.
Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:
С Р3 = ЧД З: R ? 100%,
где С Р3 — рыночная стоимость земли;
ЧД З — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой про-дукции и затратами на ее производство;
R — коэффициент капитализации земельных доходов. Должен определяться дифференцированно по регионам и внутри регионов по их территориям.
Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции.
Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.
В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и её корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры .
Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться, через определенные сроки, установленные конкретным договором.
Для наиболее эффективного использования земли рекомендуется использовать метод техники остатка для определения стоимости земли зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.
Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.
Оценка стоимости земельных участков
Оценка нужна для:
- страхования объекта;
- его залога;
- внесения участка в уставный капитал предприятия;
- приобретения земли;
- в иных случаях.
Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.
Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.
Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.
Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Принципы оценки
Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:
- полезность участка;
- рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
- искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
- итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
- рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.
Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.
Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.
В итоговом документе надо указывать:
- описание земельного участка;
- на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
- фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
- общее описание рынка земельных участков;
- определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.
Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.
Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.
Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.
В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.
Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.
В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).
Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» , например:
- методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
- способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
- затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).
Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.
Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.
Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.
Что это такое?
Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой .
Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.
Законодательство устанавливает необходимость определения в следующих случаях:
- при ;
- в случае передачи надела ;
- при ипотеке физлиц;
- в случае продажи объекта;
- при оставлении объекта в роли залога;
- при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
- при заключении брачного договора;
- при изъятии имущества;
- при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.
Соотношение с кадастровой стоимостью
Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.
Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.
Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от . Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.
Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.
Довольно большой процент покупателей оказывается не согласным с кадастровой стоимостью объектов, поскольку она бывает завышенной. В связи с этим, нередки случаи обращения в судебные инстанции по данной проблеме.
Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:
- цена зависит от полезности участка;
- расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
- стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
- цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
- рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
- стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.
Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:
- для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
- для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
- для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.
Законодательная база
Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с .
Также к делу имеет отношение , которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.
Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.
При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.
Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.
Основные методы
Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.
Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.
Затратный
Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.
Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.
Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:
- ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
- З ‒ затраты для бизнесмена.
Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.
Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.
Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.
Доходный
Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.
Например:
- в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
- в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
- в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.
В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.
Метод сравнения продаж.
Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.
Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:
- ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
- ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.
Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.
Необходимые документы
Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.
В общем случае потребуются следующие бумаги:
- технический и для объекта недвижимости;
- паспорт или иной удостоверяющий документ для заказчика услуги;
- прочая техническая и правоустанавливающая документация для объекта недвижимости.
Могут потребоваться и дополнительные документы.
Отчет
Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.
Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией.
Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.
Сколько стоит процедура?
Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.
Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:
- осмотр объекта оценщиком;
- расходы на транспорт;
- вознаграждение специалисту;
- оплата иных трат.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:
- а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
- б) физические характеристики участка;
- в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
- г) экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.
Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство:
- 1. Метод сопоставимых продаж.
- 2. Метод соотнесения (переноса).
- 3. Капитализация земельной ренты.
- 4. Метод «остатка для земли».
- 5. Метод развития (освоения) земельного участка и др.
- 1. Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) - это так называемые цены продавца, т. е. завышенные, а для сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки.
Недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.
Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам:
- а) по элементам сравнения,
- б) по единицам сравнения.
Элементами сравнения являются семь факторов:
- 1. Право собственности
- 2. Условия финансирования сделки.
- 3. Условия продажи.
- 4. Время продажи или дата продажи.
- 5. Местоположение.
- 6. Физические характеристики.
- 7. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка.
Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могу находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения(только для физических лиц), постоянного(бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
Условия финансирования. Если для покупки участка был взят 100%-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки.
Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка. Данные по условиям продаж довольно трудно получить. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если эксперт-оценщик выявил различие в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.
Время продажи. Для того, чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. как происходит изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеют место ежегодная тенденция повышения цен на земельные участки, значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.
Эксперт-оценщик должен провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и покупателей. Иногда бывает, что принятие какого-либо законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке.
Местоположение. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Важный элемент сравнения сопоставимых продаж - физические характеристики объекта недвижимости. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.
На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка, связанная с доходом, получаемым от объекта. Например, степень активности земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем в более удаленных от Москвы зонах. В связи с этим эксперту-оценщику необходимо делать поправку на этот элемент сравнения продаж.
Единицы сравнения используются, если:
- а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и по размеру имеющихся улучшений;
- б) необходима предварительная информация для покупателей.
- 2. Метод соотнесения (метод переноса). Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод применяется в том случае, когда на рынке нет сопоставимых продаж земельного участка. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и возведённых на ней зданий и сооружений, поэтому стоимость земельного участка можно оценить путём распределения общей цены продажи имущественного комплекса между двумя составляющими: землёй и зданиями.
- 3. Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Расчёты стоимости земли методом капитализации земельной ренты основаны на использовании следующей формулы:
4. Метод «остаток для земли». Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.
Условия применения метода остатка дохода для земли:
имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).
Этапы расчёта:
- 1. Определяют стоимость улучшений.
- 2. На основе ставок арендной платы и операционных расходов определяют чистый операционный доход (ЧОД) всей собственности.
- 3. Определяют ЧОД, приходящийся на здание.
- 4. Определяют ЧОД, приходящийся на землю.
- 5. Определяют стоимость земли путём капитализации чистого операционного дохода, относящегося к земле.
- 5. Метод развития (освоения) земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость большого участка, который необходимо разбить на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Метод развития участка предполагает реализацию следующих этапов оценки:
Определение размеров и числа индивидуальных участков.
Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж (определяется величина выручки от продажи).
Расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения и предполагаемого периода продаж.
Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж индивидуальных участков.
Определение ставки дисконтирования.
Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.